Archive for the ‘Egyéb’ Category

Sziasztok,

Hosszú ideig hallgattam, aminek több oka is van:

A blogmotort kellett frissíteni és szabadságolások miatt elhúzódott – mert új böngészővel a régi blogmotoron fura anomáliák történtek,

Az építkezés 2. fázisát indítottam július végén, és 3 hét múlva fejeződik be

Mellesleg az egyik leghúzósabb nyári szezon futott - szakmai-, és munka-szempontból.

A lényeg, hogy nemsokára folytatom a szakmai cikkeket, addig is, itt egy rövid gondolat:

A követelményekről...

Kontroll eszközök:
Az első részben írtak eléréséhez nagyon egyszerű eszközöket használtam, csodák itt sincsenek:
1. Józan “paraszti” ész
2. Kockásfüzet
3. Excel táblázatok
4. Versenyeztetés lelkiismeretesen és részletesen
5. Mindennapi kontroll
6. Pénz egy kézben
7. Idő menedzsment

1. Ennek hiányában senki ne fogjon bele egy építkezésbe :-) . Körül kell járni a problémákat, fel kell ismerni, hogy mihez nem értünk, és ne sajnáljunk pénzt arra,
hogy ezt a szaktudást megszerezzük, a vállalkozótól független módon; a döntéseket meg kell alapozni; a pénzügyi saját erő mértékének egészséges szinten tartása; és ehhez igazítani az
ütemezést (folyamatos kontroll)
2. Az építkezésen nincs mindig lehetőség/hely a laptop használatára, én ezért kockásfüzetben vezettem az információkat, laponként, minden témának a folyamatát, lépéseit.
Pl. Vakolás – ajánlatok, tárgyalások, áralku, megállapodás a vállalkozóval, határidők, kifizetések elsődleges feljegyzése, rajzok, stb.
3. Excel táblázatok – költségterv (adott részfeladatok lezárása után újragondolva – összesen 2x az építkezés alatt), tény költés tételes vezetése munkanemenként (minden 500Ft-nál nagyobb tétel), a kettő folyamatos összehasonlítása (arányszám rendszer). Minden versenyeztetés előtt olyan táblázat előkészítése amely alkalmas majd a kiértékelésre az én szempontjaim szerint (mert így át van előre gondolva, írásban megfogalmazva, ami engem segít a rendszerezésben), ajánlatkérések, ajánlatok nyilvántartása
4. Versenyeztetés a 3. pontban jelzett nyilvántartások vezetésével, részletes tájékozódás a lokális lehetőségekről ill. az internet intenzív használata, alku.
Ez utóbbit kiemelném, nem “gatyaletolásig” de mindig meg kell próbálni alkudni, mert jelentős spórolások tehetők, ha van olyan terület ahol beszerezhető egy helyről több
tétel, el kell menni, ajánlatot kérni, és kialkudni egy egységes kedvezmény szintet (pl. építészeti anyagok – tüzép, víz-, gáz-, fűtés-szerelés anyagok egy helyről, stb.). Javaslom, hogy mindenről kérjünk egy e-mailt, írásos megerősítést, mert egy részről sok információ jön be, nem minden fogalom/eljárás/technológia ismert, és ezeket jó megismerni, összehasonlítani, másrészről utólagos vitát lehet vele elkerülni.
5. Kontroll nélkül nem halad megfelelő tempóban a munka, illetve nem deríthetők fel az eltérések. Műszaki ellenőr nélkül szakmai hiányosságokra laikusként
nem tudunk fényt deríteni, eltakarási munkálatokat ne lehessen végezni ellenőrzés nélkül, stb.
6. Pénz egy kézben – minden költség, kifizetés, megállapodás megkötése egy kézben, erős költségkontrollal. Költségkontroll lehetőségei – “szerződés nélkül nem teszünk semmit”
habár ezért sokszor harcolni kell, mert a “vállalkozó szerint erre semmi szükség”, ha nincs leírva, utólag vitára ad lehetőséget, hiába állapodtunk meg a legjobb hangulatban, mindig eljöhet egy olyan pont ahol már nem éri meg a vállalkozónak “barátkozni” és onnan kezdve küzdelmes; pénzvisszatartás mértéke olyan legyen (az utolsó simításig) amiért “megérje” maradni a vállalkozónak és ha hiba van a “macerás” részt is “érje meg” bevállalni; versenyeztetés – ez nem csak excel, hanem személyes látogatás is, és az ajánlatok bekérésénél tételesen megadni, hogy milyen fizetési ütemezést fogadunk el, milyen jóteljesítési garanciákat várunk el, mert utólag erről nehéz megállapodni, mert lehet, hogy másként áraznak.
7. Idő menedzsment – soha nem az elvárt határidőt kommunikáltam, hanem kicsit korábbit, és mindenki hálás volt, hogy “engedékeny” voltam a kissebb csúszásokkal, és azt
mindig szem előtt tartottam, hogy egy dologban tudok engedni a legkönnyebben és az a határidő. Így alkupozícióim utólag jelentősen javultak.

Röviden, ennyi jutott eszembe, sok minden van még hátra, és minden építkezésen lesznek megoldandó feladatok, problémák, amiken felül lehet kerekedni úgy hogy lerágjuk a tíz körmünket, és utólag derülnek ki helyrehozhatatlan hibák, vagy úgy, hogy választunk az alternatívák közül, amire csak akkor van lehetőségünk, ha rendelkezésünkre áll információ. Nagyon sokan úgy gondolják, hogy megtanulható az építőipar, hiszen sokkal “butább” emberek is megtanulták. Ez biztos így van, de ha nem 5-10 év alatt akarjuk a házat felépíteni, akkor nincs elegendő idő megtanulni, és “a buta ember a saját kárán tanul, az okos más kárán”. 1 év alatt megtanulni egy szakmát, úgy, hogy minden technológiai lépést csak 1x próbálunk ki, nem lehet.

Ami a projektmenedzsmentben alapigazság: a tervezés a teljes projekt élettartamának adott esetben több mint fele kell legyen, itt is igaz, sok időt kell fordítani előkészítésre, tervezésre, viszont kockázat, hogy részben párhuzamosan kell ezt tenni a kivitelezéssel. Olyat még nem láttam, hogy valaki a kerttervet is megterveztette volna az építési engedély megszerzése előtt, habár biztos létezik…

—vége—

Mint korábban írtam, beköltöztünk, az építkezés 2. fázisa is lezárult, és ennek kapcsán megpróbálom összefoglalni azokat az információkat amiket jó lett volna ha tudok
amikor elkezdtem az építkezést.

Miért is teszem mindezt?
Van olyan ismerősöm akinek van pénze, benn lakik a városban nagyon szeretnének kiköltözni, de félnek az építkezéstől, mert barátaik közt van több olyan is akinek házassá
-ga “ráment” erre, vásárolni nem mernek, mert nem találtak olyat amilyet szeretnének…
Amikor kezdtem az építkezést minden ismerőstől, aki már építkezett, kértem információkat, de az idő eléggé elferdítette ezeket, nem mindenki emlékszik pontosan, és annak
tartalma sem pontos utólag.
Találtam infókat a weben, pl. mediterrán ház építés blog, ami nagyon hasznos volt, de ebből kevés van.
Büszke vagyok arra amit elértem eddig, végig költségterven belül maradtam, nem érzem úgy, hogy kínszenvedés lett volna az építkezés, sok momentumnak lehetett menetközben
 is örülni, úgy gondolom ellenőrzötten azt valósítottam meg amit szerettünk volna.

Hogyan lehetséges mindez?
Röviden nincs erre válasz. Összetetten nagyon hosszú lenne, de megpróbálom összefoglalni, de ehhez a jelenlegi helyzet:
Szétbontottam fázisokra az építkezést (ebben csoda nincs): Szerkezetkész állapot, beköltözés kész állapot, ház befejezése, teljes lakó terület befejezés (kert),
funkcionálisan tovább fejlesztett állapot … és jelenleg a beköltözés kész állapotot értük el (ebben a valós kulcsrakész állapotot a teljes lakóterület befejezése után érem el,
ami ugye nem egyezik a magyar építésvállalkozások jelentős része által átadott kulcsrakésznek nevezett állapottal) .
Messze nincs vége, és habár van egy olyan közhely, hogy “az építkezés sosem fejeződhet be, maximum abbahagyni lehet egy időre” ez így nem teljesen igaz,
mert szakaszokat/fázisokat be lehet és be is kell fejezni, mérleget kell vonni.

Szóval, vegyük sorba a tényeket, kezdjük “in medias res” a költségekkel:
Abszolút alapigazság (és én sem tudtam elfogadni az építkezés előtt) hogy a beépített anyagok minősége jelentősen befolyásolja az árakat, ezért nincs értelme abszolút
költségekről beszélni, hanem relatív adatokat adok meg.
Az állapotokról pár szót – szerkezetkész – magáért beszél, beköltözés kész állapot az én esetemben a lakóter belső 100%-os készültsége – kifestve, burkolva, minden alapvető
lakó funkcióval (elektromos szerelvények lámpákkal, beépített konyhabútorral gépesítve); a ház külső állapota biztonsági elemek 100%-ban készen (korlátok, lépcsők, telken
rendben nincs sitt, tereprendezés olyan szinten, hogy ne legyen balesetveszélyes, ideiglenes kerítésekkel, akadálymentesítéssel a bejáráshoz), de nincs kívülről szigetelve, színezve;
ház befejezése – tartalmazza az épület külső hőszigetelését, színezését, díszítését; a teljes lakóterület befejezése alatt a fentiekhez a kert végleges tereprendezését, telepítését, járdák, kerítések elkészítését jelenti.
A funkcionális tovább fejlesztés alatt olyan funkciók implementálását értettem ami nem feltétlenül szükséges minden házba, de én beterveztem pl. légszűrő/légcserélő berendezés telepítése alternatív energiaforrások üzembe helyezése, stb.
Ezekre azért van utólag lehetőségem, mert előre gondolva a tervek úgy készültek, hogy az előkészítések ezek fogadásához már megvannak, beépítésre kerültek a szerkezet építése során.

Költségek (minden érték nettó):
Tervezési költségek a szerkezetkész állapot költségéhez viszonyítva – 7,1%
Tervezési költségek a beköltözés kész állapot költségéhez viszonyítva – 3,7%
Szerkezetkész állapot költsége a beköltözés kész állapot költségéhez viszonyítva – 51,8%
Szerkezetkés állapot négyzetméter díja a bruttó alapterület arányához viszonyítva: 85.000Ft/m2
A költségeket úgy kell értelmezni, hogy a ház két szintes, van egy szuterén szint (félig föld alatt) és egy földszint, a tetőtér nem került beépítésre, és nincs is tervben
A szuterén szint költségei valamivel magasabbak mint az emeletek felhúzása föld munkák, szigetelés miatt.
A tervezési költségek tartalmazzák: Geodézia, engedélyezési terv, építészeti részlettervek a kivitelezéshez, speciális statikai tervek, gépészeti terv, elektromos terv, műszaki ellenőr költségei, kertterv.
Speciális elemek nem kerültek beépítésre, de mindenből a “megbízhatóbb” termékek és homogén kivitelezéstechnológiák kerültek kiválasztásra, pl. beton betongyárból, betonacél – méretre hajtva, előírásoknak megfelelő anyagok, gépi vakolás, gépi aljzatolás, burkolás segédanyagok MAPEI gyártótól stb.

–köv. 2. rész – kontrollok–

Szeretném összefoglalni azokat a “tapasztalatokat” amik akár pozitív, akár negatív, de segíthet megérteni egy átlagos laikus embernek azt a világot, amelybe belecsöppen, amikor építkezni kezd.

Szerepkörök:
Alapvetően itt meglepetés nincs, van megrendelő (építtető), tervezők (építész, gépész, elektromos, stb.), kivitelező (építő, vagy szakágankénti iparosok), illetve vannak olyan szereplők akik fontosabbak az építőiparban mint más területeken, és ilyenek a:

felelős műszaki vezető – aki a kivitelező oldali szereplő, de önállóan felelős az építkezés építész (vagy adott szakmai) megfelelősségéért;

műszaki ellenőr – aki a megrendelő szakmai képviselője, vagy tanácsadója, ő tudja behozni a szakmai (építész, egyéb) tudást, anyagismeretet;

engedélyező hatóság – legelőször az Önkormányzattal kell találkozni ők engedélyezik az építés tervét (engedélyezési terv), majd a lakhatási engedélyt is ők adják ki; majd a különböző szolgáltatókat is ebbe a szerepkörbe helyezném, hiszen ők engedélyezik a gáz-, víz-, áram-, csatorna-, kémény- kivitelezéseket ellenőrző hatóság – Közigazgatási Hivatal (Pest megyében oda kell bejelenteni az építkezést a megkezdést követő 5 munkanapon belül), akik ellenőrzik az építkezést és az építés felügyeletét, azaz, hogy a dokumentumok rendben vannak, szereplők megvannak, utolérhetőek-e a felelősök

Több más szereplő is megjelenhet … én a geodéta (földmérő) -val találkoztam, aki felel azért, hogy a telek kimérése, épület kitűzése a jogi koordinátáknak megfelelően történjen, és ezért a felelősséget is vállalja.

Pályáztatás:
A pályáztatási folyamat (kivitelezők, szakipari munkások kiválasztása) eltér egy kicsit az általam megismerttől és ebben van szerepe az anyagismeretnek és az építtetők közt meglévő “dörzsölt” vállalkozóknak. Számomra meglepő, de elterjedt eljárás, hogy a legolcsóbbat, legdrágábbat kizárni, amennyiben nem szoros versenyben vannak. Hiába készül egy kiírás, amely leírja az anyagokat (hacsak gyártó, anyag model bontásban és felhasználható mennyiségben meg nem adom, ami szinte lehetetlen) az arra adott ajánlatok értékelésénél mindenképp van szükség egy konszolidációs körre, mert vannak olyan anyagok, technológiák, amelyek ismerete nélkül nem lehet egy szintre hozni az ajánlatokat. Sajnos előfordult velem is, hogy egy egyeztetés után az árban elsőből árban teljesen középszerű lett.
Én 3 forduló végén jutottam el oda, hogy úgy gondoltam, nagyjából egy technológiai szintre került az utolsó három versenyző és a döntést megalapozottnak tekinthttem.

Szerződéstechnika – elszámolás:
A szerződés ebben a szakmában nem erőssége a vállalkozóknak, az abban elhelyezett kockázat kezelési lépéseket nem feltétlenül értik, ezért erősen javaslom ennek átbeszélését. Ugyanakkor van pár olyan kockázat amit úgy gondolom nem lehet “finomkodva” intézni, kemény feltételeket kell szabni:
Pl.: eltakarás nem történhet az előtt, hogy ellenőrzése nem történt meg – ellentételezésként az adott elszámolási egység teljes elbukása lehet, ami megakadályozhatja a kivitelezőt; mindig vissza kell tartani pénzt – legtöbb esetben ez az egyetlen motiváció; utólagos elszámolást nem lehet megengedni – csak ha menetközben jelezve van a probléma, be van mutatva az eltérés és megállapodás született. Szerződéstechnikával részletesebben egy következő cikkben foglalkozom, ahol példákat, szerződésmintákat is felteszek.

Anyagismeret:
Fontos az anyagok és nem csak önmagukban az anyagok, hanem az anyag és a kapcsolódó kivitelezési technológia ismerete. ha ilyennel nem rendelkezel tisztelt laikus építtető/megrendelő, akkor neked műszaki ellenőrre van szükséged. A jobb fajtából….
Csak három példát említek: ajánlatkérés során vakolásra kérsz ajánlatot… tudnod kell, hogy gipsz/cement alapú anyagból szeretnéd, és azt is, hogy kézi, vagy gépi vakolást kérsz, mindegyik választási kombináció más árat ad ki, mások a kockázatok/előnyök, más dolgokra kell odafigyelni.
Másik példa a hőszigetelés, itt ugyebár két alapvetően eltérő anyaggal lehet dolgunk, az egyik a szálas szigetelés a másik az expandált habos szigetelések (elsősorban homlokzati hőszigetelésekre gondoltam, hogy az egyéb speciálisabb dolgokat ne is említsem) sok szempont merülhet fel: lélegezzen a fal, hőszigetelés, hangszigetelés; melyik mikor jó, mi az igazszág, és mi a marketing “bullshit” … nehéz eligazodni.
Utoljára hagytam a legelsőt amivel találkozik az aki építtet: miből legyen a ház: tégla, Ytong, Pro concept, stb. – itt aztán marketing érvrendszerek hadával lehet találkozni, és ember legyen a talpán aki a hőérzet, hőtárolási képesség, hőszigetelés fogalmakat pontosan el tudja különíteni, többi tényezőről már nem is beszélve. Én 3-4 nap blog olvasás, fórum olvasás, ismerősök interjúvolása után is arra az álláspontra jutottam, hogy 1. meggyőződés és önigazolás kérdése; 2. vannak szempontok ami alapján egyértelműen lehet dönteni (pl. mennyire “könnyű”elrontani a kivitelezést, v. hőátbocsátási tényező); 3.hitek – tévhitek – érdekek, marketing információk és gépezetek ütköznek az információ halmazban, amely során a résztvevők figyelnek, hogy összehasonlító táblázatok ne, vagy ne aktualizáltak lássanak napvilágot.

Remélhetőleg a fentiekkel meggyőzök/elgondolkodtatok minden olyan leendő építtetőt akinek nincs kellő tapasztalata, hogy fogadjon műszaki ellenőrt – ha belegondolunk egy átlagos építkezésen 25M Ft-ot elköltünk, és ha ennek 2%-át költjük csak olyan szaktudásra ami segít megérteni a folyamatot, és főképp segít a felelősen átgondolt döntések meghozatalában, az nem sok pénz, és én személyesen több mint 2M Ft-ot spóroltam meg azzal, hogy megfelelő információk alapján dönthettem. Mellékesen szociálpolitikai eredményei is lennének, hiszen mindenki hallott az építkezés miatt tönkrement házasságokról, és habár egy nem jól működő házasságot tönkre tud tenni egy építkezés ha van szakértő, ha nincs, de egy jó házasságban is fontos lehet, hogy a stresszszintet tudja csökkenteni, mert van pártatlan információ a döntés meghozatalakor és ez nem kevés a mai világban.

Mielőtt még azt hinné bárki, hogy ez egy reklámblog lett építőipar/műszaki ellenőr kategóriában kanyarodjunk rá a projekt jellegre.

Projektkivitelezés:
Az épület létrehozása egy projekt. Ehhez kétség sem fér, ha másért nem hát azért, mert majdnem minden tankönyvben a cél/feladat lebontási struktúra vagy építkezésről, vagy repülőgépgyártásról szól. :-)
Viccet félretéve, a kérdés ugyanaz, amiért ezt a blogot létrehoztam: hogyan lehet sikeres ez a projekt?
Csodák nincsenek, összefoglalom röviden, szubjektív fontossági sorrendben:
1. A “felső vezetés” elkötelezettsége – mennyi energiát/időt áldozol a projektre annál tájékozottabb, felkészültebb vagy, annál jobb döntéseket hozol, részt tudsz valóban venni a döntéshozatalban és nem csak sodródsz az árral, látod az eseményeket, irányítod azokat, kézben tartod a pénzügyeket, stb.
2. Cél definiálása és a fókusz tartása – a kitalált/megálmodott, aztán megtervezett (költségekkel/pénzügyi lehetőségekkel összhangban) épülethez való “ragaszkodás” az építés minden lépésében – szerencsére erre szorítanak a szabályok is – fontos, mert ez egyben jelenti a minőséget, azt, hogy “egyenszilárdságú” minőségben épüljön meg a ház, a fő szempontoknak megfelelő megoldások legyenek kialakítva. Egy példát említve: ha az elején eldönti az építtető, hogy alacsony energia felhasználás a cél, akkor úgy kell kialakítani a részelemeket, hogy azonos minősget képviseljenek ebben a mérési kategóriában, nincs értelme a 3 rétegű üvegezéssel készült 0,5K értékű nyílászárókba beruházni 3-5M ft-ot ha nem hőszigeteli a házat, a födém nem lesz ennek megfelelően szigetelve.
3. A céllal szorosan egybefüggően a pénzügyi kontroll – nem lehet megengedni azt, hogy egy szebb cserép (vagy anyag) eltántorítsonm a kitűzött céloktól, ha sikerül valahol megspórolni nem lehet elkölteni azonnal mondván “talált pénz” mert mindig jöhet valami váratlan, vagy egy kis tévedés, ami miatt a tartalékképzés különösen fontos, és a 2. pontban írt elveket is felboríthatja egy váratlan változtatás. Abban a tévhitben ne legyünk, hogy az építkezés előrehaladtával “értünk” hozzá. Nyilván okosodunk a témában, de a mélyebb összefüggések megértéséhez valószínűleg nem elég egyetlen építkezésen résztvenni.
4. Szakértelem – kivitelező – megrendelő oldalon egyaránt (sose felejtsük el… a kivitelezőnek van egy fontosabb célja mint a megrendelőnek: profitot kell termelnie), és habár általánosságban igaz az “olcsó húsnak híg a leve” mondás, meg kell nézni a referenciákat, stb. Ehhez egy példa: amikor kiválasztottam a nyílászárókat kivitelező céget 17 ajánlatot kértem be, 7 céggel egyeztettem személyesen és 4 üzemet látogattam meg, mert gyártás közben látszik a minőség, mert azt nem a kiállító terembe készítik, hanem valamelyik másik tulajdonosnak. És egy utolsó gondolat: ha már a bemutatóteremben hibás, akár csak esztétikailag, terméket látok, annál az amit nekem gyártanak csak rosszabb lehet, de semmiképp nem jobb.

Úgy gondolom, a sikertényezőkről szóló korábbi cikkek olvasgatása sem mond ellent a fentieknek.

Nos, zárszóként, ha a fentiek ha nem is “kézzelfogható” javaslatok, de útmutatásnak remélem elmennek… :-)