Archive for november, 2010

Szeretném összefoglalni azokat a “tapasztalatokat” amik akár pozitív, akár negatív, de segíthet megérteni egy átlagos laikus embernek azt a világot, amelybe belecsöppen, amikor építkezni kezd.

Szerepkörök:
Alapvetően itt meglepetés nincs, van megrendelő (építtető), tervezők (építész, gépész, elektromos, stb.), kivitelező (építő, vagy szakágankénti iparosok), illetve vannak olyan szereplők akik fontosabbak az építőiparban mint más területeken, és ilyenek a:

felelős műszaki vezető – aki a kivitelező oldali szereplő, de önállóan felelős az építkezés építész (vagy adott szakmai) megfelelősségéért;

műszaki ellenőr – aki a megrendelő szakmai képviselője, vagy tanácsadója, ő tudja behozni a szakmai (építész, egyéb) tudást, anyagismeretet;

engedélyező hatóság – legelőször az Önkormányzattal kell találkozni ők engedélyezik az építés tervét (engedélyezési terv), majd a lakhatási engedélyt is ők adják ki; majd a különböző szolgáltatókat is ebbe a szerepkörbe helyezném, hiszen ők engedélyezik a gáz-, víz-, áram-, csatorna-, kémény- kivitelezéseket ellenőrző hatóság – Közigazgatási Hivatal (Pest megyében oda kell bejelenteni az építkezést a megkezdést követő 5 munkanapon belül), akik ellenőrzik az építkezést és az építés felügyeletét, azaz, hogy a dokumentumok rendben vannak, szereplők megvannak, utolérhetőek-e a felelősök

Több más szereplő is megjelenhet … én a geodéta (földmérő) -val találkoztam, aki felel azért, hogy a telek kimérése, épület kitűzése a jogi koordinátáknak megfelelően történjen, és ezért a felelősséget is vállalja.

Pályáztatás:
A pályáztatási folyamat (kivitelezők, szakipari munkások kiválasztása) eltér egy kicsit az általam megismerttől és ebben van szerepe az anyagismeretnek és az építtetők közt meglévő “dörzsölt” vállalkozóknak. Számomra meglepő, de elterjedt eljárás, hogy a legolcsóbbat, legdrágábbat kizárni, amennyiben nem szoros versenyben vannak. Hiába készül egy kiírás, amely leírja az anyagokat (hacsak gyártó, anyag model bontásban és felhasználható mennyiségben meg nem adom, ami szinte lehetetlen) az arra adott ajánlatok értékelésénél mindenképp van szükség egy konszolidációs körre, mert vannak olyan anyagok, technológiák, amelyek ismerete nélkül nem lehet egy szintre hozni az ajánlatokat. Sajnos előfordult velem is, hogy egy egyeztetés után az árban elsőből árban teljesen középszerű lett.
Én 3 forduló végén jutottam el oda, hogy úgy gondoltam, nagyjából egy technológiai szintre került az utolsó három versenyző és a döntést megalapozottnak tekinthttem.

Szerződéstechnika – elszámolás:
A szerződés ebben a szakmában nem erőssége a vállalkozóknak, az abban elhelyezett kockázat kezelési lépéseket nem feltétlenül értik, ezért erősen javaslom ennek átbeszélését. Ugyanakkor van pár olyan kockázat amit úgy gondolom nem lehet “finomkodva” intézni, kemény feltételeket kell szabni:
Pl.: eltakarás nem történhet az előtt, hogy ellenőrzése nem történt meg – ellentételezésként az adott elszámolási egység teljes elbukása lehet, ami megakadályozhatja a kivitelezőt; mindig vissza kell tartani pénzt – legtöbb esetben ez az egyetlen motiváció; utólagos elszámolást nem lehet megengedni – csak ha menetközben jelezve van a probléma, be van mutatva az eltérés és megállapodás született. Szerződéstechnikával részletesebben egy következő cikkben foglalkozom, ahol példákat, szerződésmintákat is felteszek.

Anyagismeret:
Fontos az anyagok és nem csak önmagukban az anyagok, hanem az anyag és a kapcsolódó kivitelezési technológia ismerete. ha ilyennel nem rendelkezel tisztelt laikus építtető/megrendelő, akkor neked műszaki ellenőrre van szükséged. A jobb fajtából….
Csak három példát említek: ajánlatkérés során vakolásra kérsz ajánlatot… tudnod kell, hogy gipsz/cement alapú anyagból szeretnéd, és azt is, hogy kézi, vagy gépi vakolást kérsz, mindegyik választási kombináció más árat ad ki, mások a kockázatok/előnyök, más dolgokra kell odafigyelni.
Másik példa a hőszigetelés, itt ugyebár két alapvetően eltérő anyaggal lehet dolgunk, az egyik a szálas szigetelés a másik az expandált habos szigetelések (elsősorban homlokzati hőszigetelésekre gondoltam, hogy az egyéb speciálisabb dolgokat ne is említsem) sok szempont merülhet fel: lélegezzen a fal, hőszigetelés, hangszigetelés; melyik mikor jó, mi az igazszág, és mi a marketing “bullshit” … nehéz eligazodni.
Utoljára hagytam a legelsőt amivel találkozik az aki építtet: miből legyen a ház: tégla, Ytong, Pro concept, stb. – itt aztán marketing érvrendszerek hadával lehet találkozni, és ember legyen a talpán aki a hőérzet, hőtárolási képesség, hőszigetelés fogalmakat pontosan el tudja különíteni, többi tényezőről már nem is beszélve. Én 3-4 nap blog olvasás, fórum olvasás, ismerősök interjúvolása után is arra az álláspontra jutottam, hogy 1. meggyőződés és önigazolás kérdése; 2. vannak szempontok ami alapján egyértelműen lehet dönteni (pl. mennyire “könnyű”elrontani a kivitelezést, v. hőátbocsátási tényező); 3.hitek – tévhitek – érdekek, marketing információk és gépezetek ütköznek az információ halmazban, amely során a résztvevők figyelnek, hogy összehasonlító táblázatok ne, vagy ne aktualizáltak lássanak napvilágot.

Remélhetőleg a fentiekkel meggyőzök/elgondolkodtatok minden olyan leendő építtetőt akinek nincs kellő tapasztalata, hogy fogadjon műszaki ellenőrt – ha belegondolunk egy átlagos építkezésen 25M Ft-ot elköltünk, és ha ennek 2%-át költjük csak olyan szaktudásra ami segít megérteni a folyamatot, és főképp segít a felelősen átgondolt döntések meghozatalában, az nem sok pénz, és én személyesen több mint 2M Ft-ot spóroltam meg azzal, hogy megfelelő információk alapján dönthettem. Mellékesen szociálpolitikai eredményei is lennének, hiszen mindenki hallott az építkezés miatt tönkrement házasságokról, és habár egy nem jól működő házasságot tönkre tud tenni egy építkezés ha van szakértő, ha nincs, de egy jó házasságban is fontos lehet, hogy a stresszszintet tudja csökkenteni, mert van pártatlan információ a döntés meghozatalakor és ez nem kevés a mai világban.

Mielőtt még azt hinné bárki, hogy ez egy reklámblog lett építőipar/műszaki ellenőr kategóriában kanyarodjunk rá a projekt jellegre.

Projektkivitelezés:
Az épület létrehozása egy projekt. Ehhez kétség sem fér, ha másért nem hát azért, mert majdnem minden tankönyvben a cél/feladat lebontási struktúra vagy építkezésről, vagy repülőgépgyártásról szól. :-)
Viccet félretéve, a kérdés ugyanaz, amiért ezt a blogot létrehoztam: hogyan lehet sikeres ez a projekt?
Csodák nincsenek, összefoglalom röviden, szubjektív fontossági sorrendben:
1. A “felső vezetés” elkötelezettsége – mennyi energiát/időt áldozol a projektre annál tájékozottabb, felkészültebb vagy, annál jobb döntéseket hozol, részt tudsz valóban venni a döntéshozatalban és nem csak sodródsz az árral, látod az eseményeket, irányítod azokat, kézben tartod a pénzügyeket, stb.
2. Cél definiálása és a fókusz tartása – a kitalált/megálmodott, aztán megtervezett (költségekkel/pénzügyi lehetőségekkel összhangban) épülethez való “ragaszkodás” az építés minden lépésében – szerencsére erre szorítanak a szabályok is – fontos, mert ez egyben jelenti a minőséget, azt, hogy “egyenszilárdságú” minőségben épüljön meg a ház, a fő szempontoknak megfelelő megoldások legyenek kialakítva. Egy példát említve: ha az elején eldönti az építtető, hogy alacsony energia felhasználás a cél, akkor úgy kell kialakítani a részelemeket, hogy azonos minősget képviseljenek ebben a mérési kategóriában, nincs értelme a 3 rétegű üvegezéssel készült 0,5K értékű nyílászárókba beruházni 3-5M ft-ot ha nem hőszigeteli a házat, a födém nem lesz ennek megfelelően szigetelve.
3. A céllal szorosan egybefüggően a pénzügyi kontroll – nem lehet megengedni azt, hogy egy szebb cserép (vagy anyag) eltántorítsonm a kitűzött céloktól, ha sikerül valahol megspórolni nem lehet elkölteni azonnal mondván “talált pénz” mert mindig jöhet valami váratlan, vagy egy kis tévedés, ami miatt a tartalékképzés különösen fontos, és a 2. pontban írt elveket is felboríthatja egy váratlan változtatás. Abban a tévhitben ne legyünk, hogy az építkezés előrehaladtával “értünk” hozzá. Nyilván okosodunk a témában, de a mélyebb összefüggések megértéséhez valószínűleg nem elég egyetlen építkezésen résztvenni.
4. Szakértelem – kivitelező – megrendelő oldalon egyaránt (sose felejtsük el… a kivitelezőnek van egy fontosabb célja mint a megrendelőnek: profitot kell termelnie), és habár általánosságban igaz az “olcsó húsnak híg a leve” mondás, meg kell nézni a referenciákat, stb. Ehhez egy példa: amikor kiválasztottam a nyílászárókat kivitelező céget 17 ajánlatot kértem be, 7 céggel egyeztettem személyesen és 4 üzemet látogattam meg, mert gyártás közben látszik a minőség, mert azt nem a kiállító terembe készítik, hanem valamelyik másik tulajdonosnak. És egy utolsó gondolat: ha már a bemutatóteremben hibás, akár csak esztétikailag, terméket látok, annál az amit nekem gyártanak csak rosszabb lehet, de semmiképp nem jobb.

Úgy gondolom, a sikertényezőkről szóló korábbi cikkek olvasgatása sem mond ellent a fentieknek.

Nos, zárszóként, ha a fentiek ha nem is “kézzelfogható” javaslatok, de útmutatásnak remélem elmennek… :-)

Sziasztok,

Pár hete adták ki a tanulmányt a Global Project Management Survey – projektmenedzsment felmérés eredményéről, melyben személy szerint én is részt vettem, és érdekes megállapításokat tesznek, ami miatt engem kimondottan érdekelt, az, hogy a regionális különbségekre is megpróbáltak rávilágítani, több kevesebb sikerrel.

A tanulmányt a napokban próbálom feldolgozni és a részletekkel több rövidebb cikkben jelentkezem.

A tanulmány fókuszterületei (amire a regionális megbontás érdekes) a mai cikkben:

A projekt munka jellemzői

Általános PM megközelítés

Projektmenedzsment fontossága

Projektek fontossága

PM minősítés gyakorisága és fontossága

PM minősítés

A szubjektív értékelésére az információknak a következő cikkben térek ki.

Forrás: www.ebs-siie.de

Sziasztok,

Megint visszatértem a no.1 személyes projektemhez (mintha 1 percre is elhagytam volna…) és röviden leírom, hogy mi történt az építkezés felügyelet építésellenőrzésén.

Két hete kaptam egy levelet a korábbi lakóhelyemre, amit menetközben értékesítettem, de még az új lakók nem költöztek be, mert nem fizették ki a legutolsó vételárrészletet, a Budapesti Közigazgatási Hivataltól, hogy építésfelügyeleti ellenőrzést kívánnak tartani a családi házam építkezésén.

Mit mondjak: meglepődtem, és el kezdtem érdeklődni, hogy “miért lehet ilyet kapni” magánépítkezésen. Gondoltam én mindenre: feljelentett a szomszéd mert nem köszöntem neki, valamelyik vállalkozó akivel nem tudtunk 100% barátságban elválni az jelentett fel, …., vagy csak egyszerűen a munkájukat végzik az ellenőrök.

Több a szakmában dolgozó tervezővel, építésvezetővel, ellenőrrel beszélgetve azt szűrtem le, hogy az építésfelügyelőknek is van évi normájuk, amit ellenőrzésben teljesíteni kell, és válság lévén a “nem családi” építkezések száma kevesebb mint évekkel ezelőtt, ezért elérkezett az a pillanat amikor kénytelenek családi építkezéseket is meglátogatni. Ez szerintem tendencia is lesz, ami önmagában üdvözlendő, hiszen ha az elvet nézzük az építkező szakma megtisztulhat a szélhámosoktól és kóklerektől, mert olyan építtetőket fognak a megrendelők keresni akiknek “papírja” van, engedélye, korrektül vezeti a nyilvántartásokat stb. Mindez igaz is lehetne egy “nyugateurópai” típusú társadalomban ….  de ne keseregjünk, mert ezzel nem jutunk 1-ről a 2-re.

Nézzük mit is írtak elő az ellenőrzendők között és mit ellenőriztek valójában:

1. terveknek való megfelelés – elkérték az összes elkészült tervet és alapvetően az engedélyezési tervhez képest megmértek helyiség méreteket, adatokat, de mivel a méretek centire egyeztek, pár mérés után más területen keresgéltek.

2. elkérték az összes szerződést (mivel műszaki ellenőröm van, több vállalkozóval dolgoztatok, nincs generál kivitelezőm – adtam nekik egy teljes dossziét) – de azt, hogy pontosan mit ellenőriztek nem tudom – amit biztosan tudok, hogy a tervezőkkel való szerződésekre rákérdeztek, a tervező, műszaki ellenőr, és pár kivitelező jogosultságát megnézhették, mert a jegyzőkönyvben rögzítésre került. Én előkészítettem az alábbiakat: szerződés, a felelős műszaki vezető jogosultságát igazoló irat (vagy kaptam a kivitelezőtől, vagy a mérnöki kamara oldaláról letöltöttem), a kivitelező cég e-cegjegyzek-ből letöltött cégkivonatát mellékeltem, teljesítési igazolásokat, számlákat.

3. a műbizonylatokat (megfelelőségi nyilatkozat, ÉMI/ÉME engedély) elkérték és átlapozták – minden anyagra amit a tüzépeken vettem elkértem (erre nem igazán voltam előzőleg felkészülve, mert minden anyaghoz nem kértem a számlával, habár elvileg adnia kellene a kereskedőnek), beton, beton vas, faanyag, tégla, cserép, szigetelések, stb.. Amire igazán kíváncsiak voltak az a beton megfelelőségi nyilatkozat és hogy van-e mellé csatolva szállítólevél, ugyanis ebből megítélhető, hogy a beton szakszerűen lett-e felhasználva…… Gondolom alapvetően rendben lehettem, mert sokat nem időztünk a kérdésen.

4. Építési naplók – no itt részletekbe mentünk – mindegyiket átnézték, több apró pontatlanságra hívták fel a figyelmet, és habár úgy gondolom, hogy a kivitelezők korrektül vezették a naplót, az ellenőrzésen az alábbiakat fontosnak tartják: 1. Minden nyilvántartási lap ki legyen töltve; 2. Minden bejegyzésnél szerepeljen: Létszám – bontásban is, időjárás, hőmérséklet 3x mérve, aláírás; 3. Ne legyenek üres sorok; 4. Ha van műszaki ellenőr a bejegyzései – szignója.

5. Bejárás – bejárták az épületet és nálam alapvetően az építész megoldásokat firtatták mint pl. áthidalók elhelyezése, alátámasztása, válaszfalak rögzítései (drótozás, szegelés), tetőszerkezet rögzítései (ácskapcsók, befogó párok, szelemenek kapcsolódásai). Nem mindenhol kaptam 100%-ot – találtak hibákat, de összességében azt mondták, hogy jó technológiai megoldások kerültek alkalmazásra.

Remélem rövid összefoglalómmal tudtam segíteni, támpontot nyújtani azoknak akik ilyen ellenőrzés elé kerülnek, ha kérdés van bátran írjatok, megpróbálok válaszolni, segíteni. Mióta lefutott az ellenőrzés, az ismerettségi körömben 2 emberkénél is ellenőriztek, elmondtam tapasztalataim.