Archive for március, 2011

Kontroll eszközök:
Az első részben írtak eléréséhez nagyon egyszerű eszközöket használtam, csodák itt sincsenek:
1. Józan “paraszti” ész
2. Kockásfüzet
3. Excel táblázatok
4. Versenyeztetés lelkiismeretesen és részletesen
5. Mindennapi kontroll
6. Pénz egy kézben
7. Idő menedzsment

1. Ennek hiányában senki ne fogjon bele egy építkezésbe :-) . Körül kell járni a problémákat, fel kell ismerni, hogy mihez nem értünk, és ne sajnáljunk pénzt arra,
hogy ezt a szaktudást megszerezzük, a vállalkozótól független módon; a döntéseket meg kell alapozni; a pénzügyi saját erő mértékének egészséges szinten tartása; és ehhez igazítani az
ütemezést (folyamatos kontroll)
2. Az építkezésen nincs mindig lehetőség/hely a laptop használatára, én ezért kockásfüzetben vezettem az információkat, laponként, minden témának a folyamatát, lépéseit.
Pl. Vakolás – ajánlatok, tárgyalások, áralku, megállapodás a vállalkozóval, határidők, kifizetések elsődleges feljegyzése, rajzok, stb.
3. Excel táblázatok – költségterv (adott részfeladatok lezárása után újragondolva – összesen 2x az építkezés alatt), tény költés tételes vezetése munkanemenként (minden 500Ft-nál nagyobb tétel), a kettő folyamatos összehasonlítása (arányszám rendszer). Minden versenyeztetés előtt olyan táblázat előkészítése amely alkalmas majd a kiértékelésre az én szempontjaim szerint (mert így át van előre gondolva, írásban megfogalmazva, ami engem segít a rendszerezésben), ajánlatkérések, ajánlatok nyilvántartása
4. Versenyeztetés a 3. pontban jelzett nyilvántartások vezetésével, részletes tájékozódás a lokális lehetőségekről ill. az internet intenzív használata, alku.
Ez utóbbit kiemelném, nem “gatyaletolásig” de mindig meg kell próbálni alkudni, mert jelentős spórolások tehetők, ha van olyan terület ahol beszerezhető egy helyről több
tétel, el kell menni, ajánlatot kérni, és kialkudni egy egységes kedvezmény szintet (pl. építészeti anyagok – tüzép, víz-, gáz-, fűtés-szerelés anyagok egy helyről, stb.). Javaslom, hogy mindenről kérjünk egy e-mailt, írásos megerősítést, mert egy részről sok információ jön be, nem minden fogalom/eljárás/technológia ismert, és ezeket jó megismerni, összehasonlítani, másrészről utólagos vitát lehet vele elkerülni.
5. Kontroll nélkül nem halad megfelelő tempóban a munka, illetve nem deríthetők fel az eltérések. Műszaki ellenőr nélkül szakmai hiányosságokra laikusként
nem tudunk fényt deríteni, eltakarási munkálatokat ne lehessen végezni ellenőrzés nélkül, stb.
6. Pénz egy kézben – minden költség, kifizetés, megállapodás megkötése egy kézben, erős költségkontrollal. Költségkontroll lehetőségei – “szerződés nélkül nem teszünk semmit”
habár ezért sokszor harcolni kell, mert a “vállalkozó szerint erre semmi szükség”, ha nincs leírva, utólag vitára ad lehetőséget, hiába állapodtunk meg a legjobb hangulatban, mindig eljöhet egy olyan pont ahol már nem éri meg a vállalkozónak “barátkozni” és onnan kezdve küzdelmes; pénzvisszatartás mértéke olyan legyen (az utolsó simításig) amiért “megérje” maradni a vállalkozónak és ha hiba van a “macerás” részt is “érje meg” bevállalni; versenyeztetés – ez nem csak excel, hanem személyes látogatás is, és az ajánlatok bekérésénél tételesen megadni, hogy milyen fizetési ütemezést fogadunk el, milyen jóteljesítési garanciákat várunk el, mert utólag erről nehéz megállapodni, mert lehet, hogy másként áraznak.
7. Idő menedzsment – soha nem az elvárt határidőt kommunikáltam, hanem kicsit korábbit, és mindenki hálás volt, hogy “engedékeny” voltam a kissebb csúszásokkal, és azt
mindig szem előtt tartottam, hogy egy dologban tudok engedni a legkönnyebben és az a határidő. Így alkupozícióim utólag jelentősen javultak.

Röviden, ennyi jutott eszembe, sok minden van még hátra, és minden építkezésen lesznek megoldandó feladatok, problémák, amiken felül lehet kerekedni úgy hogy lerágjuk a tíz körmünket, és utólag derülnek ki helyrehozhatatlan hibák, vagy úgy, hogy választunk az alternatívák közül, amire csak akkor van lehetőségünk, ha rendelkezésünkre áll információ. Nagyon sokan úgy gondolják, hogy megtanulható az építőipar, hiszen sokkal “butább” emberek is megtanulták. Ez biztos így van, de ha nem 5-10 év alatt akarjuk a házat felépíteni, akkor nincs elegendő idő megtanulni, és “a buta ember a saját kárán tanul, az okos más kárán”. 1 év alatt megtanulni egy szakmát, úgy, hogy minden technológiai lépést csak 1x próbálunk ki, nem lehet.

Ami a projektmenedzsmentben alapigazság: a tervezés a teljes projekt élettartamának adott esetben több mint fele kell legyen, itt is igaz, sok időt kell fordítani előkészítésre, tervezésre, viszont kockázat, hogy részben párhuzamosan kell ezt tenni a kivitelezéssel. Olyat még nem láttam, hogy valaki a kerttervet is megterveztette volna az építési engedély megszerzése előtt, habár biztos létezik…

—vége—

Mint korábban írtam, beköltöztünk, az építkezés 2. fázisa is lezárult, és ennek kapcsán megpróbálom összefoglalni azokat az információkat amiket jó lett volna ha tudok
amikor elkezdtem az építkezést.

Miért is teszem mindezt?
Van olyan ismerősöm akinek van pénze, benn lakik a városban nagyon szeretnének kiköltözni, de félnek az építkezéstől, mert barátaik közt van több olyan is akinek házassá
-ga “ráment” erre, vásárolni nem mernek, mert nem találtak olyat amilyet szeretnének…
Amikor kezdtem az építkezést minden ismerőstől, aki már építkezett, kértem információkat, de az idő eléggé elferdítette ezeket, nem mindenki emlékszik pontosan, és annak
tartalma sem pontos utólag.
Találtam infókat a weben, pl. mediterrán ház építés blog, ami nagyon hasznos volt, de ebből kevés van.
Büszke vagyok arra amit elértem eddig, végig költségterven belül maradtam, nem érzem úgy, hogy kínszenvedés lett volna az építkezés, sok momentumnak lehetett menetközben
 is örülni, úgy gondolom ellenőrzötten azt valósítottam meg amit szerettünk volna.

Hogyan lehetséges mindez?
Röviden nincs erre válasz. Összetetten nagyon hosszú lenne, de megpróbálom összefoglalni, de ehhez a jelenlegi helyzet:
Szétbontottam fázisokra az építkezést (ebben csoda nincs): Szerkezetkész állapot, beköltözés kész állapot, ház befejezése, teljes lakó terület befejezés (kert),
funkcionálisan tovább fejlesztett állapot … és jelenleg a beköltözés kész állapotot értük el (ebben a valós kulcsrakész állapotot a teljes lakóterület befejezése után érem el,
ami ugye nem egyezik a magyar építésvállalkozások jelentős része által átadott kulcsrakésznek nevezett állapottal) .
Messze nincs vége, és habár van egy olyan közhely, hogy “az építkezés sosem fejeződhet be, maximum abbahagyni lehet egy időre” ez így nem teljesen igaz,
mert szakaszokat/fázisokat be lehet és be is kell fejezni, mérleget kell vonni.

Szóval, vegyük sorba a tényeket, kezdjük “in medias res” a költségekkel:
Abszolút alapigazság (és én sem tudtam elfogadni az építkezés előtt) hogy a beépített anyagok minősége jelentősen befolyásolja az árakat, ezért nincs értelme abszolút
költségekről beszélni, hanem relatív adatokat adok meg.
Az állapotokról pár szót – szerkezetkész – magáért beszél, beköltözés kész állapot az én esetemben a lakóter belső 100%-os készültsége – kifestve, burkolva, minden alapvető
lakó funkcióval (elektromos szerelvények lámpákkal, beépített konyhabútorral gépesítve); a ház külső állapota biztonsági elemek 100%-ban készen (korlátok, lépcsők, telken
rendben nincs sitt, tereprendezés olyan szinten, hogy ne legyen balesetveszélyes, ideiglenes kerítésekkel, akadálymentesítéssel a bejáráshoz), de nincs kívülről szigetelve, színezve;
ház befejezése – tartalmazza az épület külső hőszigetelését, színezését, díszítését; a teljes lakóterület befejezése alatt a fentiekhez a kert végleges tereprendezését, telepítését, járdák, kerítések elkészítését jelenti.
A funkcionális tovább fejlesztés alatt olyan funkciók implementálását értettem ami nem feltétlenül szükséges minden házba, de én beterveztem pl. légszűrő/légcserélő berendezés telepítése alternatív energiaforrások üzembe helyezése, stb.
Ezekre azért van utólag lehetőségem, mert előre gondolva a tervek úgy készültek, hogy az előkészítések ezek fogadásához már megvannak, beépítésre kerültek a szerkezet építése során.

Költségek (minden érték nettó):
Tervezési költségek a szerkezetkész állapot költségéhez viszonyítva – 7,1%
Tervezési költségek a beköltözés kész állapot költségéhez viszonyítva – 3,7%
Szerkezetkész állapot költsége a beköltözés kész állapot költségéhez viszonyítva – 51,8%
Szerkezetkés állapot négyzetméter díja a bruttó alapterület arányához viszonyítva: 85.000Ft/m2
A költségeket úgy kell értelmezni, hogy a ház két szintes, van egy szuterén szint (félig föld alatt) és egy földszint, a tetőtér nem került beépítésre, és nincs is tervben
A szuterén szint költségei valamivel magasabbak mint az emeletek felhúzása föld munkák, szigetelés miatt.
A tervezési költségek tartalmazzák: Geodézia, engedélyezési terv, építészeti részlettervek a kivitelezéshez, speciális statikai tervek, gépészeti terv, elektromos terv, műszaki ellenőr költségei, kertterv.
Speciális elemek nem kerültek beépítésre, de mindenből a “megbízhatóbb” termékek és homogén kivitelezéstechnológiák kerültek kiválasztásra, pl. beton betongyárból, betonacél – méretre hajtva, előírásoknak megfelelő anyagok, gépi vakolás, gépi aljzatolás, burkolás segédanyagok MAPEI gyártótól stb.

–köv. 2. rész – kontrollok–

Beköltöztünk!

Van hosszú listám arról mi vár rám az idén az építkezés kapcsán. A bloggal is foglalkozom tovább, mondhatnám “reanimálom” március vége fele. Addig kis türelmet kérek.

PM