Szeretném összefoglalni azokat a “tapasztalatokat” amik akár pozitív, akár negatív, de segíthet megérteni egy átlagos laikus embernek azt a világot, amelybe belecsöppen, amikor építkezni kezd.

Szerepkörök:
Alapvetően itt meglepetés nincs, van megrendelő (építtető), tervezők (építész, gépész, elektromos, stb.), kivitelező (építő, vagy szakágankénti iparosok), illetve vannak olyan szereplők akik fontosabbak az építőiparban mint más területeken, és ilyenek a:

felelős műszaki vezető – aki a kivitelező oldali szereplő, de önállóan felelős az építkezés építész (vagy adott szakmai) megfelelősségéért;

műszaki ellenőr – aki a megrendelő szakmai képviselője, vagy tanácsadója, ő tudja behozni a szakmai (építész, egyéb) tudást, anyagismeretet;

engedélyező hatóság – legelőször az Önkormányzattal kell találkozni ők engedélyezik az építés tervét (engedélyezési terv), majd a lakhatási engedélyt is ők adják ki; majd a különböző szolgáltatókat is ebbe a szerepkörbe helyezném, hiszen ők engedélyezik a gáz-, víz-, áram-, csatorna-, kémény- kivitelezéseket ellenőrző hatóság – Közigazgatási Hivatal (Pest megyében oda kell bejelenteni az építkezést a megkezdést követő 5 munkanapon belül), akik ellenőrzik az építkezést és az építés felügyeletét, azaz, hogy a dokumentumok rendben vannak, szereplők megvannak, utolérhetőek-e a felelősök

Több más szereplő is megjelenhet … én a geodéta (földmérő) -val találkoztam, aki felel azért, hogy a telek kimérése, épület kitűzése a jogi koordinátáknak megfelelően történjen, és ezért a felelősséget is vállalja.

Pályáztatás:
A pályáztatási folyamat (kivitelezők, szakipari munkások kiválasztása) eltér egy kicsit az általam megismerttől és ebben van szerepe az anyagismeretnek és az építtetők közt meglévő “dörzsölt” vállalkozóknak. Számomra meglepő, de elterjedt eljárás, hogy a legolcsóbbat, legdrágábbat kizárni, amennyiben nem szoros versenyben vannak. Hiába készül egy kiírás, amely leírja az anyagokat (hacsak gyártó, anyag model bontásban és felhasználható mennyiségben meg nem adom, ami szinte lehetetlen) az arra adott ajánlatok értékelésénél mindenképp van szükség egy konszolidációs körre, mert vannak olyan anyagok, technológiák, amelyek ismerete nélkül nem lehet egy szintre hozni az ajánlatokat. Sajnos előfordult velem is, hogy egy egyeztetés után az árban elsőből árban teljesen középszerű lett.
Én 3 forduló végén jutottam el oda, hogy úgy gondoltam, nagyjából egy technológiai szintre került az utolsó három versenyző és a döntést megalapozottnak tekinthttem.

Szerződéstechnika – elszámolás:
A szerződés ebben a szakmában nem erőssége a vállalkozóknak, az abban elhelyezett kockázat kezelési lépéseket nem feltétlenül értik, ezért erősen javaslom ennek átbeszélését. Ugyanakkor van pár olyan kockázat amit úgy gondolom nem lehet “finomkodva” intézni, kemény feltételeket kell szabni:
Pl.: eltakarás nem történhet az előtt, hogy ellenőrzése nem történt meg – ellentételezésként az adott elszámolási egység teljes elbukása lehet, ami megakadályozhatja a kivitelezőt; mindig vissza kell tartani pénzt – legtöbb esetben ez az egyetlen motiváció; utólagos elszámolást nem lehet megengedni – csak ha menetközben jelezve van a probléma, be van mutatva az eltérés és megállapodás született. Szerződéstechnikával részletesebben egy következő cikkben foglalkozom, ahol példákat, szerződésmintákat is felteszek.

Anyagismeret:
Fontos az anyagok és nem csak önmagukban az anyagok, hanem az anyag és a kapcsolódó kivitelezési technológia ismerete. ha ilyennel nem rendelkezel tisztelt laikus építtető/megrendelő, akkor neked műszaki ellenőrre van szükséged. A jobb fajtából….
Csak három példát említek: ajánlatkérés során vakolásra kérsz ajánlatot… tudnod kell, hogy gipsz/cement alapú anyagból szeretnéd, és azt is, hogy kézi, vagy gépi vakolást kérsz, mindegyik választási kombináció más árat ad ki, mások a kockázatok/előnyök, más dolgokra kell odafigyelni.
Másik példa a hőszigetelés, itt ugyebár két alapvetően eltérő anyaggal lehet dolgunk, az egyik a szálas szigetelés a másik az expandált habos szigetelések (elsősorban homlokzati hőszigetelésekre gondoltam, hogy az egyéb speciálisabb dolgokat ne is említsem) sok szempont merülhet fel: lélegezzen a fal, hőszigetelés, hangszigetelés; melyik mikor jó, mi az igazszág, és mi a marketing “bullshit” … nehéz eligazodni.
Utoljára hagytam a legelsőt amivel találkozik az aki építtet: miből legyen a ház: tégla, Ytong, Pro concept, stb. – itt aztán marketing érvrendszerek hadával lehet találkozni, és ember legyen a talpán aki a hőérzet, hőtárolási képesség, hőszigetelés fogalmakat pontosan el tudja különíteni, többi tényezőről már nem is beszélve. Én 3-4 nap blog olvasás, fórum olvasás, ismerősök interjúvolása után is arra az álláspontra jutottam, hogy 1. meggyőződés és önigazolás kérdése; 2. vannak szempontok ami alapján egyértelműen lehet dönteni (pl. mennyire “könnyű”elrontani a kivitelezést, v. hőátbocsátási tényező); 3.hitek – tévhitek – érdekek, marketing információk és gépezetek ütköznek az információ halmazban, amely során a résztvevők figyelnek, hogy összehasonlító táblázatok ne, vagy ne aktualizáltak lássanak napvilágot.

Remélhetőleg a fentiekkel meggyőzök/elgondolkodtatok minden olyan leendő építtetőt akinek nincs kellő tapasztalata, hogy fogadjon műszaki ellenőrt – ha belegondolunk egy átlagos építkezésen 25M Ft-ot elköltünk, és ha ennek 2%-át költjük csak olyan szaktudásra ami segít megérteni a folyamatot, és főképp segít a felelősen átgondolt döntések meghozatalában, az nem sok pénz, és én személyesen több mint 2M Ft-ot spóroltam meg azzal, hogy megfelelő információk alapján dönthettem. Mellékesen szociálpolitikai eredményei is lennének, hiszen mindenki hallott az építkezés miatt tönkrement házasságokról, és habár egy nem jól működő házasságot tönkre tud tenni egy építkezés ha van szakértő, ha nincs, de egy jó házasságban is fontos lehet, hogy a stresszszintet tudja csökkenteni, mert van pártatlan információ a döntés meghozatalakor és ez nem kevés a mai világban.

Mielőtt még azt hinné bárki, hogy ez egy reklámblog lett építőipar/műszaki ellenőr kategóriában kanyarodjunk rá a projekt jellegre.

Projektkivitelezés:
Az épület létrehozása egy projekt. Ehhez kétség sem fér, ha másért nem hát azért, mert majdnem minden tankönyvben a cél/feladat lebontási struktúra vagy építkezésről, vagy repülőgépgyártásról szól. :-)
Viccet félretéve, a kérdés ugyanaz, amiért ezt a blogot létrehoztam: hogyan lehet sikeres ez a projekt?
Csodák nincsenek, összefoglalom röviden, szubjektív fontossági sorrendben:
1. A “felső vezetés” elkötelezettsége – mennyi energiát/időt áldozol a projektre annál tájékozottabb, felkészültebb vagy, annál jobb döntéseket hozol, részt tudsz valóban venni a döntéshozatalban és nem csak sodródsz az árral, látod az eseményeket, irányítod azokat, kézben tartod a pénzügyeket, stb.
2. Cél definiálása és a fókusz tartása – a kitalált/megálmodott, aztán megtervezett (költségekkel/pénzügyi lehetőségekkel összhangban) épülethez való “ragaszkodás” az építés minden lépésében – szerencsére erre szorítanak a szabályok is – fontos, mert ez egyben jelenti a minőséget, azt, hogy “egyenszilárdságú” minőségben épüljön meg a ház, a fő szempontoknak megfelelő megoldások legyenek kialakítva. Egy példát említve: ha az elején eldönti az építtető, hogy alacsony energia felhasználás a cél, akkor úgy kell kialakítani a részelemeket, hogy azonos minősget képviseljenek ebben a mérési kategóriában, nincs értelme a 3 rétegű üvegezéssel készült 0,5K értékű nyílászárókba beruházni 3-5M ft-ot ha nem hőszigeteli a házat, a födém nem lesz ennek megfelelően szigetelve.
3. A céllal szorosan egybefüggően a pénzügyi kontroll – nem lehet megengedni azt, hogy egy szebb cserép (vagy anyag) eltántorítsonm a kitűzött céloktól, ha sikerül valahol megspórolni nem lehet elkölteni azonnal mondván “talált pénz” mert mindig jöhet valami váratlan, vagy egy kis tévedés, ami miatt a tartalékképzés különösen fontos, és a 2. pontban írt elveket is felboríthatja egy váratlan változtatás. Abban a tévhitben ne legyünk, hogy az építkezés előrehaladtával “értünk” hozzá. Nyilván okosodunk a témában, de a mélyebb összefüggések megértéséhez valószínűleg nem elég egyetlen építkezésen résztvenni.
4. Szakértelem – kivitelező – megrendelő oldalon egyaránt (sose felejtsük el… a kivitelezőnek van egy fontosabb célja mint a megrendelőnek: profitot kell termelnie), és habár általánosságban igaz az “olcsó húsnak híg a leve” mondás, meg kell nézni a referenciákat, stb. Ehhez egy példa: amikor kiválasztottam a nyílászárókat kivitelező céget 17 ajánlatot kértem be, 7 céggel egyeztettem személyesen és 4 üzemet látogattam meg, mert gyártás közben látszik a minőség, mert azt nem a kiállító terembe készítik, hanem valamelyik másik tulajdonosnak. És egy utolsó gondolat: ha már a bemutatóteremben hibás, akár csak esztétikailag, terméket látok, annál az amit nekem gyártanak csak rosszabb lehet, de semmiképp nem jobb.

Úgy gondolom, a sikertényezőkről szóló korábbi cikkek olvasgatása sem mond ellent a fentieknek.

Nos, zárszóként, ha a fentiek ha nem is “kézzelfogható” javaslatok, de útmutatásnak remélem elmennek… :-)

2 Responses to “Építőiparban “szokásjog” vs. az általam ismert világ közti eltérések”

Leave a Reply